El mercado de oficinas prime en Lima ha mostrado signos de recuperación en los últimos meses, a pesar de la falta de nuevos desarrollos en el corto plazo. Durante el segundo trimestre de 2025, el inventario de oficinas prime se mantuvo en 69 edificios, sin la incorporación de nuevas torres. Este estancamiento en la oferta ha permitido que la tasa de vacancia caiga a un 15,2%, el nivel más bajo desde el inicio de la pandemia. Según Sandro Vidal, director de Consultoría e Investigación de RE Propiedades, estamos en un punto de quiebre donde, aunque no hay oferta nueva este año ni el próximo, se ha activado una nueva etapa de desarrollo que se espera que entre al mercado en 2027.
Se anticipa que tres nuevos edificios prime, dos en San Isidro y uno en Miraflores, sumen cerca de 45,000 m² al inventario. Desarrolladores como Urbanova, Alpina Inmobiliaria y Fibra Prime están liderando estos proyectos. La mejora en los indicadores del mercado se ha visto reflejada en la absorción neta del trimestre, que alcanzó los 16,454 m², más del doble que en el primer trimestre del año y un 36% más que en el mismo periodo de 2024. Sin embargo, la colocación total ha caído ligeramente en comparación interanual, lo que indica que el mercado está en una fase de ajuste, aunque más activa que reactiva.
Un aspecto notable es que las oficinas implementadas representan el 29,1% de la absorción bruta, y su disponibilidad se ha reducido en más de un 20% en comparación con el año anterior. Esto sugiere que los inquilinos valoran cada vez más los espacios listos para usar, incluso con mobiliario incluido. El precio promedio de estas oficinas se sitúa en US$16,7 por m², aunque en edificios amoblados y de alta gama puede superar los US$20/m².
Los principales operadores del mercado, como Urbanova, han notado un aumento en la demanda de oficinas implementadas, pero también hay un creciente interés por espacios en gris, donde los arrendatarios pueden personalizar el ambiente según sus preferencias. Urbanova ha comenzado la construcción de Torre Rosales, un edificio de 30,000 m² que se entregará en 2027 y contará con certificación LEED Gold y tecnología de última generación.
Por su parte, Centenario ha renovado las Torres Camino Real, logrando colocar 5,500 m² en el primer semestre, con un 35% de estos espacios completamente implementados. Fibra Prime, que mantiene una vacancia inferior al 10% en su portafolio, está acondicionando un inmueble de gran metraje en el centro financiero de San Isidro, con el objetivo de ofrecer oficinas semi implementadas que faciliten una ocupación más rápida.
En términos de ubicación, el corredor financiero moderno, conocido como ‘Sanhattan’, y el área de Nuevo Este, que incluye la zona empresarial de La Rambla San Borja, concentran más del 70% de la oferta disponible y lideran la absorción. Sin embargo, Miraflores ha experimentado un ligero aumento en la vacancia debido al retorno de un edificio al inventario, mientras se prepara la entrada de un nuevo proyecto de Alpina Inmobiliaria para 2027.
Los precios de renta se han mantenido estables, con un promedio de US$16,3 por m², lo que representa un aumento del 3,1% en comparación con el año anterior, el nivel más alto desde 2018. Esto indica que el mercado ha dejado atrás la fase de corrección y se encuentra en una etapa más selectiva, donde los propietarios priorizan contratos estables y activos bien posicionados.
El trabajo híbrido ha dejado de ser el factor principal en las decisiones de arrendamiento, y ahora se valoran más la disponibilidad, la ubicación y el nivel de implementación del espacio. En resumen, el mercado de oficinas prime en Lima está en una fase de recuperación, con proyecciones optimistas para los próximos años, a medida que se espera la llegada de nuevos desarrollos y una mayor absorción de espacios.
